2022_CBS_00846 - 2022/00286 – Aanvraag omgevingsvergunning voor: Geïntegreerd woonproject ‘Villa Neuzenberg’: afbraak huidige villawoning en garage. Nieuwbouw van 25 appartementen en renovatie van bestaande bergplaats en garage tot tuinpaviljoen. Kappen van bomen. Exploitatie van warmtepompen. – Antwerpsesteenweg 81 - 2de afdeling sectie A nr’s 500/A3, 500/H2, 500/R, 500T, 500/Y2, 500/Z2, 495/02Y: Voorstel tot weigering.

Het college treedt het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaren bij zoals weergegeven onder punt 6 van het verslag en maakt de opgesomde argumentatie tot de hare. Bijgevolg beslist het college:
Deze aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren krachtens artikel 32 §1van het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning d.d. 25 april 2014, herhaaldelijk gewijzigd, op basis van:

• Het niet in overeenstemming zijn met de bepalingen van gewestplanwijziging d.d. 28 oktober 1998.
• Het niet in overeenstemming zijn met de principebeslissing d.d. 19 mei 2020.
• Het niet in overeenstemming zijn met de plaatselijke goede ruimtelijke ordening.

Het college verklaart de bezwaren 1 en 2  ontvankelijk.
Het college beschouwt bezwaar 1 als gegrond voor de punten 2 en 5 en ongegrond voor de punten 1, 3, en 4.
Het college beschouwt bezwaar 2 als ongegrond voor de punten 1, 2 en 3.

Het college wenst de volgende samenvattende beschouwing mee te geven:

Het college heeft een weloverwogen en duidelijke princiepsbeslissing over de ontwikkelingsmogelijkheden op het betrokken perceel bezorgd. Deze princiepsbeslissing legt randvoorwaarden, minima en maxima op die een eventuele herontwikkeling ruimtelijke en functioneel inpasbaar maken. Het gaat onder meer om een maximale V/T, een maximale footprint, en de bouwhoogte (twee bouwlagen, 3 daar waar ruimtelijk aanvaardbaar).  

Zij zijn geenszins arbitrair en kwamen tot stand op basis van ontwerpend onderzoek.

In voorliggende aanvraag worden maxima systematisch overschreden: een monumentaal gebouw met een volledige 3^de bouwlaag heeft niet de schaal en korrel die dit bosrijk gebied aan de rand van de gemeente vraagt; leefruimtes en terrassen op een derde verdieping tasten zowel de privacy van de aanpalenden als de ecologische ruimte aan.

De minima en maxima lieten een project toe waarin volgens voorgaand ontwerpend onderzoek 25 woongelegenheden realiseerbaar zijn mits substantiële gedeelde ruimte (“co-housing”). De aanvraag negeert de geest van het preadvies, en bijgevolg ook de letter: de twee zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Het college staat erop dat het bouwprogramma wordt teruggeschroefd tot een aanvaardbare architectuur, ook al wordt het co-housing-principe verlaten. In het andere geval moet het perceel worden opgenomen in het Ruimtelijk Uitvoeringsplan voor de Sidal-site, overeenkomstig de princiepsbeslissing die aan de aanvrager werd overgemaakt.