2022_CBS_01400 - Gemeentelijk reglement Stedenbouwkundige Last - reglement voor het opleggen van een stedenbouwkundige last “ruimtelijk rendement” bij de vergunning van woningbouwprojecten - kennisname wijziging en doorverwijzing naar de gemeenteraad.

De gemeentelijke overheid beschikt over een breed gamma aan bevoegdheden om het woon- en ruimtelijk beleid te regelen. Bijgevolg beschikt zij ook over een breed gamma aan verplichtingen en taakstellingen die van haar worden verwacht door andere overheden en de bevolking. In de hierboven geschetste veranderende context moet het gemeentelijk ruimtelijk beleid tegemoetkomen aan onder meer de volgende taakstellingen, uit te werken in concrete projecten en gebiedsgerichte ontwikkelingen, om ruimtelijke kwaliteit en een duurzame woonomgeving te realiseren:

• Duurzaam verhogen van het ruimtelijk rendement binnen het bestaande woonweefsel;

• Tegemoetkomen aan de stijgende nood aan groen, een nood die logischerwijze voortvloeit uit de toename van het ruimtebeslag voor wonen en een hogere woondichtheid;

• Actief realiseren, financieren, renoveren, onderhouden, beheren en subsidiëren van woonondersteunende infrastructuur, klein- en grootschalige ingrepen in de inrichting van het openbaar domein, meubelinfrastructuur, speeltoestellen, e.d.;

• De uitvoering en evenwichtige spreiding van grondgebonden klimaatadaptieve ingrepen en  ecosysteemdiensten op het grondgebied van de gemeente;

• Mobiliteitsondersteunende maatregelen voor een verbeterde ontsluiting van een project, woonomgeving of gebied en voor de inrichting van verkeersveilige infrastructuur ten behoeve van de zwakke weggebruiker (trage wegen e.d.);

• Investering in deelmobiliteit. 

Conform art. 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet kan de vergunningverlenende overheid bij het verlenen van een omgevingsvergunning lasten opleggen, die hun oorsprong vinden in het voordeel dat de begunstigde uit de vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van deze vergunning op zich dient te nemen. Deze taakstellingen kunnen onder meer betrekking hebben op de verwezenlijking of de renovatie van groene ruimten, ruimten voor openbaar nut of infrastructuur met het oog op een verbetering van de mobiliteit. De voormelde taakstellingen zijn hiermee in lijn.

De redelijke verhouding tussen de bijkomende taakstelling voor de gemeente en het voordeel dat de begunstigde uit de vergunning haalt dient steeds concreet bepaald te worden op basis van het voorliggende project. Het reglement voorziet hiervoor een uniform en kenbaar toetsingskader, op basis waarvan rechtstreeks toepasbare, forfaitaire lasten kunnen worden voorzien.

Bij voorkeur wordt de realisatie van de genoemde bijkomende taakstelling als stedenbouwkundige ontwikkelingslast in natura gerealiseerd of opgelegd bij de omgevingsvergunning. Niet alle bouwprojecten lenen zich echter tot dergelijke realisatie in natura. Specifiek voor deze projecten is het aangewezen om te beschikken over een kader en een systematiek voor het opleggen van een financiële stedenbouwkundige ontwikkelingslast bij de vergunningverlening van woonprojecten, als bijdrage tot de realisatie van voormelde taakstellingen.

Dit reglement heeft enkel betrekking op de bijkomende, generieke taakstelling zoals hoger geschetst. Concrete projecten kunnen daarnaast ook specifieke bijkomende taakstellingen met zich meebrengen. Zo kunnen per project specifiek steeds aangepaste of andere bijkomende lasten in natura worden opgelegd, zoals de aanleg en kosteloze overdracht van openbare nutsvoorzieningen, wegenis, openbaar groen, recreatieve inrichting e.d.

De totale last staat steeds in verhouding tot de grootte en de impact van het project daar deze volgens bovenvermelde doelstellingen ten gunste is van de woon- en leefkwaliteit, direct of indirect, van het specifieke bouwproject, de verkaveling en/of de ruimere omgeving.

Bij de toekenning van de stedenbouwkundige ontwikkelingslast worden de grootte van het bouwproject (aantal woongelegenheden) en de densiteit (aantal woongelegenheden per hectare) in rekening gebracht.

Grootte (aantal woongelegenheden)

Voor grote bouwprojecten waar de last in natura niet voldoende gerealiseerd kan worden, wegen de lasten voor de uitvoering van de bijkomende taakstelling die de gemeente door de uitvoering van de vergunning op zich dient te nemen, zwaarder door. Tegelijk moet de ontwikkelingslast ten aanzien van het specifieke bouwproject/verkaveling in verhouding staan tot de investering die verricht wordt, zonder noemenswaardige implicaties op de realiseerbaarheid van het project.

Ook kleinschalige inbreidingsprojecten, waarbij bijvoorbeeld een aantal ééngezinswoningen worden gecreëerd of grondgebonden woningen vervangen worden door meerdere woongelegenheden, verhogen de druk op de publieke ruimte. Dergelijke kleinschalige inbreidingsprojecten dragen bij tot het financieel voordeel van de grondeigenaar alsook tot het ruimtelijk rendement in enge zin, maar laten doorgaans niet toe om binnen het project voldoende kwalitatieve, klimaatbestendige en/of publieke ruimte te realiseren. Vele kleintjes maken één groot, zowel wat betreft de draagkracht van de afzonderlijke projecten als wat betreft de bijkomende taakstelling voor de gemeente. Een verhoudingsgewijs bescheiden financiële bijdrage ten behoeve van het ruimtelijk evenwicht en de voormelde taakstellingen, waarbij de schaalgrootte en bijgevolg de draagkracht van een project mee in rekening wordt gebracht, is aangewezen. Dit reglement schept hiervoor een rechtvaardig en transparant kader.     

Dichtheid (aantal woongelegenheden per hectare)

Een grotere dichtheid op niveau van het bouwproject draagt bij tot de verstedelijking van de gemeente en verzwaart de lasten voor de uitvoering van de bijkomende taakstelling die de gemeente door de uitvoering van de vergunning op zich dient te nemen. Bijgevolg neemt de last evenredig toe naarmate projecten grotere dichtheden bereiken.

Modaliteiten

Bij de verlening van een omgevingsvergunning zal de gemeente een financiële last per woongelegenheid opleggen in functie van de grootte (aantal woongelegenheden) en de dichtheid (aantal woongelegenheden per hectare) van het bouwproject, als volgt:

Bij de vaststelling van de dichtheid wordt de volledige projectzone waarop de vergunningsaanvraag van toepassing is in rekening gebracht, inclusief de zone voor eventueel door de aanvrager aan te leggen wegenis, de zone voor eventueel door de aanvrager over te dragen grond e.d.

De berekening wordt bepaald op het totaal aantal woonéénheden/kavels van het project en het aantal woongelegenheden per hectare. De berekening geldt voor de totaliteit van het projectgebied en kan niet opgedeeld worden door fasering van het project of deelprojecten van naast- en aanliggende percelen met een gelijkwaardig stedenbouwkundig programma door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden.

Bij samenvoeging van meerdere bouwkavels of woongelegenheden in één omgevingsvergunning waarbij het aantal realiseerbare woongelegenheden niet hoger is dan het aantal kavels of woongelegenheden in de bestaande toestand, wordt geen financiële stedenbouwkundige ontwikkelingslast opgelegd.

Bij de realisatie van bouwprojecten en verkavelingen waarbij de realisatie van openbare wegenis noodzakelijk is, blijft de investering voor de inrichting van dit openbaar domein ten laste van de bouwheer/ verkavelaar en wordt deze kosteloos overgedragen aan de gemeente. Dit staat los van de stedenbouwkundige ontwikkelingslast.

De betaling van een stedenbouwkundige ontwikkelingslast “ruimtelijk rendement” is in geen geval bepalend voor de vergunbaarheid van een project. Elke vergunningsaanvraag wordt namelijk op zichzelf beoordeeld in functie van onder meer: de kwaliteit van het stedenbouwkundig ontwerp, de woonkwaliteit, de beeldkwaliteit, de relatie tot en de draagkracht van de bebouwde omgeving en het openbaar domein, de centrale dan wel perifere ligging, de nabijheid van functies en openbaar vervoer (de zogenaamde lokale knooppuntwaarde), en dergelijke.

Reden wijziging:

Indien een omgevingsvergunning wordt afgeleverd, is die twee jaar geldig en moet de aanvrager/bouwheer binnen deze termijn van twee jaar met de werken starten. Echter voorziet artikel 8 §2 van het reglement stedenbouwkundige last dat een aanvrager/bouwheer die de stedenbouwkundige last wil terugvorderen, dit binnen één jaar moet doen waardoor de rechten van aanvrager/bouwheer een stuk geschonden worden. Het voorstel is om de termijn in artikel 8 §2 aan te passen van één naar twee jaar om de gelijkheid met de rechtsgeldigheid van een omgevingsvergunning na te streven.

Voorgaande wordt opgenomen in een gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last “ruimtelijk rendement”.
Er wordt voorgesteld het reglement te laten ingaan vanaf 1 januari 2023. 
Het gemeenteraadsbesluit van 21 november 2019 betreffende “Gemeentelijk reglement Stedenbouwkundige Last - reglement voor het opleggen van een stedenbouwkundige last “ruimtelijk rendement” bij de vergunning van woningbouwprojecten” wordt vanaf 1 januari 2023 opgeheven.

De gemeentelijke overheid beschikt rechtsmatig over de bevoegdheid om het woon- en ruimtelijk beleid te regelen, zoals bepaald bij het decreet Grond- en Pandenbeleid dd. 27 maart 2009, decreet Vlaamse Wooncode dd. 15 juli 1997 en het Decreet Lokaal Bestuur (Art. 57, §3, 7°).

Voor het afsluiten van overeenkomsten tot vaststelling van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten of lasten:

• Is de gemeenteraad bevoegd indien de gemeente daden van beschikking stelt die krachtens artikel 43 §2 12° van het Decreet Lokaal Bestuur tot de exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad horen (zoals het verwerven van onroerende goederen).

• Is het college bevoegd voor het afsluiten van alle andere overeenkomsten met betrekking tot de vaststelling van stedenbouwkundige ontwikkelingskosten en lasten.

  Het wettelijk kader wordt gevormd door het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, herhaaldelijk gewijzigd en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 24 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning dd. 27 november 2015, herhaaldelijk gewijzigd, meer bepaald Art. 75, 76 en 77.