Om het project verder te formaliseren dienen er enkele samenwerkingsovereenkomsten opgemaakt en ondertekend te worden. Concreet:
In 2016 en 2017 werden er door het College reeds enkele belangrijke principes vastgelegd en werd er een schattingsverslag opgemaakt in functie van de grondruil. Het meest belangrijke principe was dat Craeyenhof NV de gemeente een opleg zou betalen voor een bedrag van 1.310.000 euro. Dit bedrag bestond uit volgende zaken:
Binnen dit kader werd er reeds een "draft" realisatieconvenant opgemaakt. Na de definitieve uitspraak van de Raad van State rond het ruimtelijk uitvoeringsplan in oktober 2021, werden de besprekingen rond de af te sluiten realisatieconvenant hervat. Een belangrijk aandachtspunt zijn echter de sterk stijgende prijzen (grond, grondstoffen, ...) en een noodzakelijke actualisatie van het eerdere schattingsverslag van 2016 waardoor de eerder gemaakte financiële afspraken aangepast dienen te worden.
Een eerste aanpassing is dus het geactualiseerde schattingsverslag dat dateert van 9 februari 2022 (zie bijlage). Om de grondruil te realiseren zal de ontwikkelaar een opleg dienen te betalen van 782. 847 euro (ontwikkeling volgens RUP).
Tijdens de besprekingen gaf de ontwikkelaar aan dat ze een partnerschap hebben afgesloten met Ciril NV om samen het project te realiseren. Er zijn dus op dit moment 3 partners in de onderhandelingen:
Los van de opleg bij grondruil was er in het verleden afgesproken dat de ontwikkelaar voor de aanleg van het huidige - en toekomstig openbaar domein (oa Kerkstraat) een opleg diende te betalen van oorspronkelijk 675.362 euro BTW inclusief. Op dit bedrag werd er een indexatie toegepast waardoor het bedrag een stuk hoger kwam te liggen. De indexformule is:
Hiermee houden we rekening met de evolutie van de lonen en sociale lasten en de prijzen van de materialen en de grondstoffen en dit specifiek voor de wegenbouw. Dit werd ook meegedeeld tijdens de lopende besprekingen met de ontwikkelaar waarop zij een aantal tegenvoorstellen hebben geformuleerd. Het laatste tegenvoorstel met toelichtingsnota werd in december 2022 bezorgd. Hieruit blijkt dat de ontwikkelaar maximum 800.000 euro BTW inclusief wil betalen voor de aanleg van het huidige - en toekomstige openbaar domein (oa Kerkstraat).
Op basis van de aangeleverde motivatie met bijbehorende meetstaat heeft de administratie een berekening gemaakt gebaseerd op eenheidsprijzen van lopende en gekende projecten van de gemeente (bv aanleg Burchtsestraat) om toch een realistische schatting te kunnen maken. Hiervoor werd er een rekenblad opgemaakt. Op basis van deze berekening komt de administratie tot een kostprijs voor aanleg openbaar domein van 1.152.362 euro BTW inclusief. Bijkomend is de berekening gebaseerd op een "basisplan". Willen we toch wat meer kwaliteit zal dit zich ook manifesteren in een hogere kostprijs. Dit is een aanzienlijk verschil met het laatste voorstel van de ontwikkelaar dat slechts 800.000 euro BTW inclusief bedraagt.
Bijkomend werd de draft samenwerkingsovereenkomst opnieuw bekeken en aangepast met de laatste informatie. In deze draft samenwerkingsovereenkomst werden alle reeds in het verleden goedgekeurde principes verwerkt. De aangepaste draft overeenkomst werd op het college van 18 april 2023, in aanwezigheid van de ontwikkelaar, besproken. Het college keurde deze draft overeenkomst goed die als basis kan dienen voor de af te sluiten realisatieconvenant tussen Craeyenhof NV en de gemeente Zwijndrecht.
Op 23 mei 2023 ontvangt de gemeente Zwijndrecht een aangetekend schrijven van advocatenkantoor Schoups, die als raadslieden optreden voor Craeyenhof NV. In dit schrijven wensen zij ons, in naam van Craeyenhof NV, in kennis te stellen van hun ongenoegen en hun bezwaren tegen de steeds wijzigende en onredelijke eisen (lasten) die de gemeente Zwijndrecht stelt in het kader van de lopende onderhandelingen. In dit schrijven zetten zij het standpunt van Craeyenhof NV uiteen, onder voorbehoud van alle recht en zonder nadelige erkentenis. Zij hopen dat ons bestuur gehoor zal geven aan deze verzuchtingen en bereid is om haar standpunt te herzien en hierover in overleg te gaan. Zij vragen om een reactie tegen uiterlijk 16 juni 2023. Het aangetekend schrijven met bijbehorende bijlagen werd toegevoegd aan het collegebesluit.
Bijkomend wordt er in het aangetekend schrijven gesteld dat de ontwikkelaar niet bereid is om tweemaal lasten te moeten betalen. Concreet:
Craeyenhof NV vraagt daarom naar enige rechtszekerheid over de totale lasten die de gemeente wenst op te leggen aan het project, ofwel via de nog af te sluiten realisatieconvenant ofwel via het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last.
In het bijzonder verzoeken zij de gemeente:
Conform art. 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet kan de vergunningverlenende overheid bij het verlenen van een omgevingsvergunning lasten opleggen, die hun oorsprong vinden in het voordeel dat de begunstigde uit de vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van deze vergunning op zich dient te nemen. Hiervoor keurde de gemeente Zwijndrecht een gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last goed op de gemeenteraad van 17 november 2022. Het reglement voorziet hiervoor een uniform en kenbaar toetsingskader, op basis waarvan rechtstreeks toepasbare, forfaitaire lasten kunnen worden voorzien. Bij voorkeur wordt de stedenbouwkundige ontwikkelingslast in natura gerealiseerd of opgelegd bij de omgevingsvergunning.
Concreet zou dit voor de realisatie van 82 appartementen (na verwerving en afbraak gebouw Kerkstraat 40), in het kader van het project dorp aan de stroom en bij een omgevingsvergunningsaanvraag resulteren in een stedenbouwkundige last van ongeveer 385.400 euro (het project heeft een dichtheid van ongeveer 69 - 70 woningen per ha, wat resulteert in een last per woning van 4.700 euro).
Echter concrete projecten kunnen daarnaast ook specifieke bijkomende taakstellingen met zich meebrengen. Zo kunnen per project specifiek steeds aangepaste of andere bijkomende lasten in natura worden opgelegd, zoals de aanleg en kosteloze overdracht van openbare nutsvoorzieningen, wegenis, openbaar groen, recreatieve inrichting e.d. Dergelijke lasten werden opgenomen in de draft overeenkomst tussen Craeyenhof NV en de gemeente Zwijndrecht in het kader van de Brownfieldconvenant.
Dit zou impliceren dat Craeyenhof NV buitensporig belast zou worden voor de realisatie van het project dorp aan de stroom.
Conform artikel 6 van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last kan het college een (gedeeltelijke) afwijking op de stedenbouwkundige last toestaan op basis van objectieve en pertinente motieven inzake de verhouding tussen de financiële stedenbouwkundige ontwikkelingslast en andere lasten die in de omgevingsvergunning worden opgelegd. Een (gedeeltelijke) afwijking kan worden toegestaan indien de combinatie van de financiële stedenbouwkundige ontwikkelingslast met andere lasten onevenredig zwaar is en/of indien de projectontwikkelaar al in natura evenredig belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert op het gebied van de voornoemde bijkomende taakstellingen zoals bepaald in artikel 9 van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last.
Advies Leefomgeving:
Gezien in de nog af te sluiten realisatieovereenkomst tussen Craeyenhof NV en de gemeente Zwijndrecht al de nodige lasten worden opgelegd voor de realisatie van het project Dorp aan de stroom, wordt er geadviseerd om conform artikel 6 van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last een afwijking toe te staan aan Craeyenhof NV bij de omgevingsvergunningsaanvraag en hen vrij te stellen van deze (bijkomende) stedenbouwkundige last. We stellen eveneens voor om dit verder te verankeren via de nog af te sluiten overeenkomst (realisatieconvenant) in het kader van de Brownfieldconvenant.
de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Het college beslist om Craeyenhof NV, conform artikel 6 van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last, vrij te stellen van bijkomende financiële stedenbouwkundige ontwikkelingslast, zoals voorzien in artikel 5 van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last, bij het indienen van een omgevingsvergunning - deel spines voor het project dorp aan de stroom.
Het college beslist om de vrijstelling van de stedenbouwkundige last bij een omgevingsvergunningsaanvraag mee te verankeren in de contractuele bepalingen van de nog af te sluiten realisatieconvenant tussen Craeyenhof NV en de gemeente Zwijndrecht.