Om het project verder te formaliseren dienen er enkele samenwerkingsovereenkomsten opgemaakt en ondertekend te worden. Concreet:
In 2016 en 2017 werden er door het College reeds enkele belangrijke principes vastgelegd en werd er een schattingsverslag opgemaakt in functie van de grondruil. Het meest belangrijke principe was dat Craeyenhof NV de gemeente een opleg zou betalen voor een bedrag van 1.310.000 euro. Dit bedrag bestond uit volgende zaken:
Binnen dit kader werd er reeds een "draft" realisatieconvenant opgemaakt. Na de definitieve uitspraak van de Raad van State rond het ruimtelijk uitvoeringsplan in oktober 2021, werden de besprekingen rond de af te sluiten realisatieconvenant hervat. Een belangrijk aandachtspunt zijn echter de sterk stijgende prijzen (grond, grondstoffen, ...) en een noodzakelijke actualisatie van het eerdere schattingsverslag van 2016 waardoor de eerder gemaakte financiële afspraken aangepast dienen te worden.
Een eerste aanpassing is dus het geactualiseerde schattingsverslag dat dateert van 9 februari 2022 (zie bijlage). Om de grondruil te realiseren zal de ontwikkelaar een opleg dienen te betalen van 782. 847 euro (ontwikkeling volgens RUP).
Tijdens de besprekingen gaf de ontwikkelaar aan dat ze een partnerschap hebben afgesloten met Ciril NV om samen het project te realiseren. Er zijn dus op dit moment 3 partners in de onderhandelingen:
Los van de opleg bij grondruil was er in het verleden afgesproken dat de ontwikkelaar voor de aanleg van het huidige - en toekomstig openbaar domein (oa Kerkstraat) een opleg diende te betalen van oorspronkelijk 675.362 euro BTW inclusief. Op dit bedrag werd er een indexatie toegepast waardoor het bedrag een stuk hoger kwam te liggen. De indexformule is:
Hiermee houden we rekening met de evolutie van de lonen en sociale lasten en de prijzen van de materialen en de grondstoffen en dit specifiek voor de wegenbouw. Dit werd ook meegedeeld tijdens de lopende besprekingen met de ontwikkelaar waarop zij een aantal tegenvoorstellen hebben geformuleerd. Het laatste tegenvoorstel met toelichtingsnota werd in december 2022 bezorgd (zie bijlage). Hieruit blijk dat de ontwikkelaar maximum 800.000 euro BTW inclusief wil betalen voor de aanleg van het huidige - en toekomstige openbaar domein (oa Kerkstraat).
Op basis van de aangeleverde motivatie met bijbehorende meetstaat heeft de administratie een berekening gemaakt gebaseerd op eenheidsprijzen van lopende en gekende projecten van de gemeente (bv aanleg Burchtsetraat) om toch een realistische schatting te kunnen maken. Hiervoor werd er een rekenblad opgemaakt (zie bijlage). Op basis van deze berekening komt de administratie tot een kostprijs voor aanleg openbaar domein van 1.152.556 euro BTW inclusief. Bijkomend is de berekening gebaseerd op een "basisplan". Willen we toch wat meer kwaliteit zal dit zich ook manifesteren in een hogere kostprijs. Dit is een aanzienlijk verschil met het laatste voorstel van de ontwikkelaar dat slechts 800.000 euro BTW inclusief bedraagt.
Bijkomend werd de draft samenwerkingsovereenkomst opnieuw bekeken en aangepast met de laatste informatie. In deze draft samenwerkingsovereenkomst (zie bijlage) werden alle reeds in het verleden goedgekeurde principes verwerkt. Het college ging op 18 april 2023 akkoord te gaan met deze draft overeenkomst, waarna deze draft overeenkomst werd overgemaakt aan de ontwikkelaar.
Op 23 mei 2023 ontvangt de gemeente Zwijndrecht een aangetekend schrijven van advocatenkantoor Schoups, die als raadslieden optreden voor Craeyenhof NV. In dit schrijven wensen zij ons, in naam van Craeyenhof NV, in kennis te stellen van hun ongenoegen en hun bezwaren tegen de steeds wijzigende en onredelijke eisen (lasten) die de gemeente Zwijndrecht stelt in het kader van de lopende onderhandelingen. In dit schrijven zetten zij het standpunt van Craeyenhof NV uiteen, onder voorbehoud van alle recht en zonder nadelige erkentenis. Zij hopen dat ons bestuur gehoor zal geven aan deze verzuchtingen en bereid is om haar standpunt te herzien en hierover in overleg te gaan. Op 30 mei 2023 nam het college kennis van dit schrijven. Bijkomend werd er via GSJ advocaten een antwoord geformuleerd en overgemaakt aan de ontwikkelaar.
Eveneens werd er in het aangetekend schrijven gesteld dat de ontwikkelaar niet bereid is om tweemaal lasten te moeten betalen. Concreet:
Craeyenhof NV vraagt daarom naar enige rechtszekerheid over de totale lasten die de gemeente wenst op te leggen aan het project, ofwel via de nog af te sluiten realisatieconvenant ofwel via het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last.
Het college besliste daarop in de zitting van 6 juni 2023 het volgende:
De ontwikkelaar en zijn partners hebben via een mail in tussentijd een aantal nieuwe modaliteiten geformuleerd om op te nemen binnen de realisatieconvenant. Dit werd toegelicht op het College om alles te kaderen en zo tot een overeenkomst te komen. De nieuwe modaliteiten in bijlage.
Advies - bemerkingen dienst PI en Leefomgeving:
Er werd bijkomend een advies gevraagd aan onze advocaat, voornamelijk over de juridische zekerheid rondom borgstelling in functie van de vooropgestelde uitstel van betaling.
de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Het college beslist om de opleg bij grondruil te laten betalen bij het verlijden van de akte en dus niet met een betalingsuitstel te werken.
Het college vraag na grondruil de parking te behouden en openbaar toegankelijk te houden tot na het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
Het college beslist om voor de aanleg van het huidig openbaar domein een som van 800.000 euro (P) te indexeren volgens formule p = P (0,4 s/S + 0,4 i/I + 0,2) en waarbij het basisbedrag P wordt vastgesteld op 1 juni 2022, onmiddellijk te laten betalen na afsluiten realisatieconvenant en het te indexeren restbedrag (R) van 352.556 euro volgens formule r= R(0,4 s/S + 0,4 i/I + 0,2) en waarbij het restbedrag R wordt vastgesteld op 1 juni 2022 maximum 5 jaar later te betalen na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit restbedrag (uitgestelde betaling) moet via een bankwaarborg geformaliseerd worden.
Het college wijst de ontwikkelaar er op, dat inzake tijdskader tot het bekomen van een omgevingsvergunning, er met een geïntegreerde procedure zal gewerkt worden, namelijk omgevingsvergunning en gemeenteraadsbesluit aangaande de gemeentewegen tesamen. Dit impliceert dat er eerst een afgeklopt ontwerp (met bestek, meetstaat, kostenraming, rooilijnplan, ...) voor het deel toekomstig domein moet goedgekeurd worden dat aangevuld is met een schetsontwerp voor de overige delen van de Kerkstraat en omgeving.
Het college beslist om de modaliteiten van artikels 1 tot en met 4 te verwerken in de draft samenwerkingsovereenkomst tussen ontwikkelaar en de gemeente Zwijndrecht: