2023_CBS_01519 - Project "Dorp aan de Stroom": draft samenwerkingsovereenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente - nieuw voorstel ontwikkelaar - voorstel tot goedkeuring.

Om het project verder te formaliseren dienen er enkele samenwerkingsovereenkomsten opgemaakt en ondertekend te worden. Concreet:

• Realisatieconvenant gemeente Zwijndrecht en Craeyenhof nv (de ontwikkelaar) rond een grondruil met opleg, kosten aanleg OD, ...
• Realisatieconvenant gemeente Zwijndrecht, OVAM en Craeyenhof nv (de ontwikkelaar) rond de bodemsanering.

In 2016 en 2017 werden er door het College reeds enkele belangrijke principes vastgelegd en werd er een schattingsverslag opgemaakt in functie van de grondruil. Het meest belangrijke principe was dat Craeyenhof NV de gemeente een opleg zou betalen voor een bedrag van 1.310.000 euro. Dit bedrag bestond uit volgende zaken:

• Opleg grondruil (namelijk 634.638 euro, zie schattingsverslag van 2016 volgens ontwikkeling RUP).
• Aanleg huidig - en toekomstig openbaar domein.

Binnen dit kader werd er reeds een "draft" realisatieconvenant opgemaakt. Na de definitieve uitspraak van de Raad van State rond het ruimtelijk uitvoeringsplan in oktober 2021, werden de besprekingen rond de af te sluiten realisatieconvenant hervat. Een belangrijk aandachtspunt zijn echter de sterk stijgende prijzen (grond, grondstoffen, ...) en een noodzakelijke actualisatie van het eerdere schattingsverslag van 2016 waardoor de eerder gemaakte financiële afspraken aangepast dienen te worden.

Een eerste aanpassing is dus het geactualiseerde schattingsverslag dat dateert van 9 februari 2022 (zie bijlage). Om de grondruil te realiseren zal de ontwikkelaar een opleg dienen te betalen van 782.847 euro (ontwikkeling volgens RUP).

Tijdens de besprekingen gaf de ontwikkelaar aan dat ze een partnerschap hebben afgesloten met Ciril NV om samen het project te realiseren. Er zijn dus op dit moment 3 partners in de onderhandelingen:

• Craeyenhof NV.
• Craeyenhof properties BV.
• Ciril NV.

Los van de opleg bij grondruil was er in het verleden afgesproken dat de ontwikkelaar voor de aanleg van het huidige - en toekomstig openbaar domein (o.a. Kerkstraat) een opleg diende te betalen van oorspronkelijk 675.362 euro BTW inclusief. Op dit bedrag werd er een indexatie toegepast waardoor het bedrag een stuk hoger kwam te liggen. De indexformule is:

• p= P( 0.4 s/S + 0.4i/I + 0.2).

Hiermee houden we rekening met de evolutie van de lonen en sociale lasten en de prijzen van de materialen en de grondstoffen en dit specifiek voor de wegenbouw. Dit werd ook meegedeeld tijdens de lopende besprekingen met de ontwikkelaar waarop zij een aantal tegenvoorstellen hebben geformuleerd. Het laatste tegenvoorstel met toelichtingsnota werd in december 2022 bezorgd. Hieruit blijkt dat de ontwikkelaar maximum 800.000 euro BTW inclusief wil betalen voor de aanleg van het huidige - en toekomstige openbaar domein (o.a. Kerkstraat).

Op basis van de aangeleverde motivatie met bijbehorende meetstaat heeft de administratie een berekening gemaakt gebaseerd op eenheidsprijzen van lopende en gekende projecten van de gemeente (bv aanleg Burchtsetraat) om toch een realistische schatting te kunnen maken. Hiervoor werd er een rekenblad opgemaakt (zie bijlage). Op basis van deze berekening komt de administratie tot een kostprijs voor aanleg openbaar domein van 1.152.556 euro BTW inclusief. Bijkomend is de berekening gebaseerd op een "basisplan". Willen we toch wat meer kwaliteit zal dit zich ook manifesteren in een hogere kostprijs. Dit is een aanzienlijk verschil met het laatste voorstel van de ontwikkelaar dat slechts 800.000 euro BTW inclusief bedraagt.

Bijkomend werd de draft samenwerkingsovereenkomst opnieuw bekeken en aangepast met de laatste informatie. In deze draft samenwerkingsovereenkomst (zie bijlage) werden alle reeds in het verleden goedgekeurde principes verwerkt. Het college ging op 18 april 2023 akkoord met deze draft overeenkomst, waarna deze draft overeenkomst werd overgemaakt aan de ontwikkelaar.

Op 23 mei 2023 ontvangt de gemeente Zwijndrecht een aangetekend schrijven van advocatenkantoor Schoups, die als raadslieden optreden voor Craeyenhof NV. In dit schrijven wensen zij ons, in naam van Craeyenhof NV, in kennis te stellen van hun ongenoegen en hun bezwaren tegen de steeds wijzigende en onredelijke eisen (lasten) die de gemeente Zwijndrecht stelt in het kader van de lopende onderhandelingen. In dit schrijven zetten zij het standpunt van Craeyenhof NV uiteen, onder voorbehoud van alle recht en zonder nadelige erkentenis. Zij hopen dat ons bestuur gehoor zal geven aan deze verzuchtingen en bereid is om haar standpunt te herzien en hierover in overleg te gaan. Op 30 mei 2023 nam het college kennis van dit schrijven. Bijkomend werd er via GSJ advocaten een antwoord geformuleerd en overgemaakt aan de ontwikkelaar.

Eveneens werd er in het aangetekend schrijven gesteld dat de ontwikkelaar niet bereid is om tweemaal lasten te moeten betalen. Concreet:

• Via de realisatieconvenant.
• Via het opleggen van lasten bij het indienen van de omgevingsvergunningsaanvraag aan de hand van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last.

Craeyenhof NV vraagt daarom naar enige rechtszekerheid over de totale lasten die de gemeente wenst op te leggen aan het project, ofwel via de nog af te sluiten realisatieconvenant ofwel via het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last.

Het college besliste daarop in de zitting van 6 juni 2023 het volgende:

• Het college beslist om Craeyenhof NV, conform artikel 6 van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last, vrij te stellen van bijkomende financiële stedenbouwkundige ontwikkelingslast, zoals voorzien in artikel 5 van het gemeentelijk reglement stedenbouwkundige last, bij het indienen van een omgevingsvergunning - deel spines voor het project dorp aan de stroom.
• Het college beslist om de vrijstelling van de stedenbouwkundige last bij een omgevingsvergunningsaanvraag mee te verankeren in de contractuele bepalingen van de nog af te sluiten realisatieconvenant tussen Craeyenhof NV en de gemeente Zwijndrecht.

De ontwikkelaar en zijn partners hebben via een mail in tussentijd een aantal nieuwe modaliteiten geformuleerd om op te nemen binnen de realisatieconvenant. Dit werd, met de nodige interne adviezen, toegelicht op het College van 26 september 2023 om alles te kaderen en zo tot een overeenkomst te komen. Het College besliste op 26 september 2023 het volgende:

• Het college beslist om de opleg bij grondruil te laten betalen bij het verlijden van de akte en dus niet met een betalingsuitstel te werken.
• Het college vraag na grondruil de parking te behouden en openbaar toegankelijk te houden tot na het verkrijgen van een omgevingsvergunning.
• Het college beslist om voor de aanleg van het huidig openbaar domein een som van 800.000 euro (P) te indexeren volgens formule p = P (0,4 s/S + 0,4 i/I + 0,2) en waarbij het basisbedrag P wordt vastgesteld op 1 juni 2022, onmiddellijk te laten betalen na afsluiten realisatieconvenant en het te indexeren restbedrag (R) van 352.556 euro volgens formule r= R(0,4 s/S + 0,4 i/I + 0,2) en waarbij het restbedrag R wordt vastgesteld op 1 juni 2022 maximum 5 jaar later te betalen na het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit restbedrag (uitgestelde betaling) moet via een bankwaarborg geformaliseerd worden.
• Het college wijst de ontwikkelaar er op, dat inzake tijdskader tot het bekomen van een omgevingsvergunning, er met een geïntegreerde procedure zal gewerkt worden, namelijk omgevingsvergunning en gemeenteraadsbesluit aangaande de gemeentewegen tezamen. Dit impliceert dat er eerst een afgeklopt ontwerp (met bestek, meetstaat, kostenraming, rooilijnplan, ...) voor het deel toekomstig domein moet goedgekeurd worden dat aangevuld is met een schetsontwerp voor de overige delen van de Kerkstraat en omgeving.
• Het college beslist om de modaliteiten van artikels 1 tot en met 4 te verwerken in de draft samenwerkingsovereenkomst tussen ontwikkelaar en de gemeente Zwijndrecht.

Deze modaliteiten werden per mail aan de ontwikkelaar bezorgd. Echter gaf de ontwikkelaar op de laatste stuurgroep, binnen de Brownfieldconvenant, van 19 oktober 2023 duidelijk aan dat deze laatste modaliteiten niet aanvaard konden worden en dat dit financieel niet haalbaar is. Bijkomend gaf de ontwikkelaar aan dat hij juridische stappen wenst te ondernemen tegen het gemeentebestuur en de reeds de gemaakte kosten te verhalen. Met de huidige samenwerkingsovereenkomst en de voorwaarden zoals gesteld door de gemeente is het project niet realiseerbaar voor Craeyenhof/Craeyenhof Properties. Binnen de stuurgroep werden er volgende stappen beslist:

• In eerste instantie stelt Craeyenhof/Craeyenhof Properties een laatste voorstel op, waarbij duidelijk gesteld wordt dat de bedragen zelf niet in vraag worden gesteld, maar dat men wel een haalbaar voorstel wenst betreffende de spreiding van de bedragen. Hierbij stellen zich een aantal vragen: Is een opsplitsing tussen het studiewerk en de uitvoering voor de werken van de Kerkstraat mogelijk? Kan het restbedrag via een borgstelling geregeld worden? Craeyenhof/Craeyenhof Properties maakt hieromtrent een voorstel op en maakt dit over aan de gemeente en zal daarbij ook duidelijk maken dat juridische stappen overwogen worden indien de gemeente bij haar laatste besluit blijft. Dit zal op korte termijn op het gemeentecollege gebracht worden.
• Indien dit niet leidt tot een akkoord, zal verzocht worden om een verzoeningscommissie te installeren.

Het verslag van de laatste stuurgroep van 19 oktober 2023 in bijlage.

De ontwikkelaar heeft ondertussen aangepaste modaliteiten overgemaakt (zie bijlage) waar vooral de gespreide betaling naar voren wordt geschoven (in drie fases) en dit na het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Concreet inzake aanleg openbaar domein:

• Het basisbedrag (P) wordt vastgesteld op 1.152.556 euro incl. btw en incl. onvoorziene op datum van ondertekening realisatieconvenant. Dit bedrag zal gespreid in de tijd worden overgemaakt aan de gemeente Zwijndrecht en zal herberekend worden met de op dat moment gangbare indexering op basis van: p = P (0,4 s/S + 0,4 i/I + 0,2).
• 8%*: bij het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning.
• 18%*: ten laatste 3 jaar na het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning.
• 74%*: ten laatste 5 jaar na het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning.

De ontwikkelaar stelt het totaalbedrag niet in vraag maar wel de wijze en tijdstip van betalen.

In het licht van de Brownfieldconvenant herbekeek het College de principes en besliste op 21 november 2023 het volgende:

• Het college neemt kennis van het verslag van de stuurgroep van 19 oktober 2023.
• Het college trekt de beslissing van 26 september 2023 over de draft overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente in.
• Het college beslist om de opleg bij grondruil te laten betalen bij het verlijden van de akte en dus niet met een betalingsuitstel te werken.
• Het college vraagt na grondruil de parking te behouden en openbaar toegankelijk te houden tot na het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning, dus inclusief de uiterste termijn van een mogelijke beroepsprocedure.
• Het college beslist dat voor de aanleg van het huidig openbaar domein het te betalen basisbedrag (P)  wordt vastgesteld op 1.204.663 euro inclusief btw en inclusief onvoorziene kosten op datum van 14 november 2023. Dit bedrag zal gespreid in de tijd worden overgemaakt aan de gemeente Zwijndrecht en zal herberekend worden met de op dat moment gangbare indexering op basis van: p = P (0,4 s/S + 0,4 i/I + 0,2). Concreet:
  • 8 %: bij het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning.
  • 18 %: ten laatste 3 jaar na het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning.
  • 74 %: ten laatste 5 jaar na het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning.

            Craeyenhof NV kan beslissen om (een deel van) het bedrag reeds vroeger te betalen om welke reden dan             ook. Craeyenhof NV stelt hiervoor, bij het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning, een             bankwaarborg ten belope van het openstaande bedrag. Deze borg wordt afgebouwd bij betaling van (een deel van) het             bedrag.

• Het college wijst de ontwikkelaar er op, dat inzake tijdskader tot het bekomen van een omgevingsvergunning, er met een geïntegreerde procedure zal gewerkt worden, namelijk omgevingsvergunning en gemeenteraadsbesluit aangaande de gemeentewegen tesamen. Dit impliceert dat er eerst een afgeklopt ontwerp (met bestek, meetstaat, kostenraming, rooilijnplan, ...) voor het deel toekomstig domein moet goedgekeurd worden dat aangevuld is met een schetsontwerp voor de overige delen van de Kerkstraat en omgeving.
• Het college beslist om de modaliteiten van artikels 3 tot en met 6 te verwerken in de draft samenwerkingsovereenkomst tussen ontwikkelaar en de gemeente Zwijndrecht.
• Het college beslist om de verkregen opleg van de grondruil vast te leggen voor de realisatie van het openbaar domein in de Kerkstraat en omgeving in functie van het project "Dorp aan de stroom" (studiekosten, uitvoering, ...).
• Het college beslist om een projectgroep op te richten om de voorbereidende krijtlijnen vast te leggen voor het schetsontwerp.

Deze beslissing werd per mail overgemaakt aan de ontwikkelaar en zijn partners op 22 november 2023 waarop de ontwikkelaar via mail op 23 november 2023 positief reageerde maar wel nog een kleine aanpassing voorstelde met betrekking tot het openbaar en publiek toegankelijk houden van de bestaande parking in de Kerkstraat en het onderhoud ervan. Concreet:

• Zoals telefonisch besproken kunnen we akkoord gaan met onderstaande beslissing van het college. We hadden enkel nog een kleine bemerking bij Artikel 4 ‘Het college vraagt na grondruil de parking te behouden en openbaar toegankelijk te houden tot na het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning, dus inclusief de uiterste termijn van een mogelijke beroepsprocedure’.  We zijn akkoord om de parking te behouden en openbaar toegankelijk te houden tot aan verkrijgen OV maar we zouden deze verplichting wel moeten kunnen beperken in de tijd.  Stel bijvoorbeeld, in een worst case scenario, dat er om welke reden dan ook geen vergunning verkregen wordt en ook niet binnen afzienbare tijd kan verkregen worden.  Op dat moment zou Craeyenhof terug vrij moeten kunnen beschikken over zijn aangekocht stuk grond.  Daarom stellen we voor om in de samenwerkingsovereenkomst een zinsnede aan artikel 4 toe te voegen, bijvoorbeeld “of ten laatste 1 jaar na het verlijden van de akte van de grondruil. Deze uiterste datum is verlengbaar in onderling akkoord en als er zicht is op het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning”.  Bijkomend zou de onderhoudsplicht van de parking ook ten laste van de Gemeente moeten vallen zolang deze behouden blijft en openbaar toegankelijk is. Kan je zoals besproken reeds contact opnemen met jullie jurist om het draften van de samenwerkingsovereenkomst in gang te zetten? Bedankt!

We adviseren om hieraan tegemoet te komen en het openbaar en publiek toegankelijk houden van de parking te beperken in de tijd in functie van het volledig verklaren van de omgevingsvergunning. Bijkomend om gedurende die periode het onderhoud door de gemeente te laten doen.

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening