2024_AlgCom_00002 - Project Dorp aan de stroom - grondruil

Motivering

Het gemeentelijk RUP “dorp aan de stroom” werd door de gemeenteraad goedgekeurd op 25 april 2019. Het RUP voorziet in de oprichting van gebouwen tussen de Kerkstraat en de Schelde:

• Enerzijds maximum 82 appartementen met ondergrondse parking, gelegen op privaat terrein van de projectontwikkelaar, maar ook gedeeltelijk op de huidige openbare parking, 
• Anderzijds maximum 40 schakelwoningen, grotendeels gelegen op grond in eigendom van de gemeente, maar ook voor een beperkt gedeelte op privaat terrein van de projectontwikkelaar.

Het project voorziet niet alleen in de oprichting van woningen, maar ook in de heraanleg van de Kerkstraat, en de aanleg van nieuw openbaar domein tussen de zoneringen voor gebouwen op het grafisch plan enerzijds en nieuw openbaar domein langsheen de Schelde anderzijds. Genoemd grafisch plan van april 2019 geeft behoudens de zonering voor de verschillende typen van gebouwen ook het toekomstig openbaar domein weer, namelijk de nieuwe openbare wegenis en het parkgebied langs de Schelde.

Om het project verder te formaliseren dienen er enkele samenwerkingsovereenkomsten opgemaakt en ondertekend te worden. Concreet:

• Realisatieconvenant gemeente Zwijndrecht en Craeyenhof nv (de ontwikkelaar) rond een grondruil met opleg, kosten aanleg OD, ...
• Realisatieconvenant gemeente Zwijndrecht, OVAM en Craeyenhof nv (de ontwikkelaar) rond de bodemsanering.

In 2016 en 2017 werden er door het college reeds enkele belangrijke principes vastgelegd en werd er een schattingsverslag opgemaakt in functie van de toekomstige grondruil. Binnen dit kader werd er reeds een "draft" realisatieconvenant opgemaakt. Na de definitieve uitspraak van de Raad van State rond het ruimtelijk uitvoeringsplan in oktober 2021, werden de besprekingen rond de af te sluiten realisatieconvenant hervat. Een belangrijk aandachtspunt zijn echter de sterk stijgende prijzen (grond, grondstoffen, ...) en een noodzakelijke actualisatie van het eerdere schattingsverslag van 2016 waardoor de eerder gemaakte financiële afspraken aangepast dienen te worden.

Een eerste aanpassing is dus het geactualiseerde schattingsverslag dat dateert van 9 februari 2022 (zie bijlage). Om de grondruil te realiseren zal de ontwikkelaar een opleg dienen te betalen van 782.847 euro (ontwikkeling volgens RUP).

Los van de opleg bij grondruil was er in het verleden afgesproken dat de ontwikkelaar voor de aanleg van het huidige - en toekomstig openbaar domein (o.a. Kerkstraat) een opleg diende te betalen. Na verschillende onderhandelingsrondes werden bijkomende principes goedgekeurd op verschillende collegezittingen. Concreet:

• college van 6 juni 2023.
• college van 26 september 2023.
• college van 21 november 2023.
• college van 28 november 2023.

Binnen deze genomen beslissingen en principes werd er een vergelijk gevonden tussen de ontwikkelaar en de gemeente Zwijndrecht waardoor de realisatieconvenant (zie laatste versie van de draft overeenkomst in bijlage) verder kan geformaliseerd worden en ter goedkeuring kan worden voorgelegd aan een volgende gemeenteraad in het eerste kwartaal van 2024.

Om het project verder vorm te geven, moet er eerst een grondruil plaatsvinden tussen de gemeente Zwijndrecht en de private partner Craeyenhof NV.

Het opmetingsplan van 16 maart 2016 en aangepast op 12 oktober 2018 duidt de grondstroken aan die voorwerp zullen uitmaken van de ruil, waarbij strook 2A door de projectontwikkelaar aan de gemeente wordt overgedragen en strook 3 door de gemeente aan de projectontwikkelaar wordt overgedragen, zodat de nieuwe scheidingslijn tussen beide eigenaars komt te liggen in het verlengde van de as van de Seefhoeklaan, loodrecht op de Schelde. Met andere woorden, na de grondruil zijn de stroken 1 en 2A eigendom van de gemeente en de stroken 2B en 3 eigendom van de projectontwikkelaar.

Dit impliceert dat na de grondruil (het verlijden van de akte) de bestaande openbare parking in de Kerkstraat (strook 3 op het opmetingsplan) privaat eigendom wordt van de ontwikkelaar. In het licht van deze parking besliste het college op 28 november 2023 het volgende:

• Het college vraagt na grondruil de parking te behouden en openbaar toegankelijk te houden tot na het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning of ten laatste 1 jaar na de volledig verklaring van de ingediende omgevingsvergunning. Deze uiterste datum is verlengbaar in onderling akkoord en als er zicht is op het verkrijgen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning.
• Het college beslist om het onderhoud van de bestaande openbare parking na grondruil op zich te nemen zolang ze openbaar en publiek toegankelijk is.
• Het college beslist om deze modaliteiten te verwerken in de draft samenwerkingsovereenkomst tussen ontwikkelaar en de gemeente Zwijndrecht.

Binnen de bepalingen en visie van het RUP werd er voorzien om iets verder in de Kerkstraat een openbare parking te voorzien.

In bijlage bij deze nota bevindt zich ook een ingekleurd plan met daarop aangeduid de eigendom situatie na de grondruil, tevens wie instaat voor de kosten van welk deel van het openbaar domein, dit in overeenstemming met de realisatieconvenant.

In functie van de grondruil werd een (geactualiseerd) schattingsverslag opgemaakt door landmeter Vermeiren. Dat voorziet in verschillende mogelijkheden van waardebepaling, namelijk volgens breedte per eigenaar tegen de openbare weg, volgens de mogelijke ontwikkeling langsheen de openbare weg, of volgens de mogelijke ontwikkelingen binnen het RUP. Daar het RUP is goedgekeurd zal een grondruil plaatsvinden volgens de berekening van de bouwmogelijkheden volgens het RUP, en dit volgens het scenario waarbij de nieuwe perceelgrens in het midden ligt in het verlengde van de as van de Seefhoeklaan.

Om de grondruil te realiseren zal de ontwikkelaar een opleg dienen te betalen van 782.847 euro (ontwikkeling volgens RUP).  Deze grondruil wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad van 25 januari 2024.