2024_CBS_00992 - 2021/00286 – Tegenargumentatie beroep bij de Deputatie na arrest RvVb en na gewijzigde plannen volgens PIV8 voor: Afbraak huidige villawoning, garage en bijgebouw. Nieuwbouw van 25 appartementen met ondergrondse parking incl. fietsenberging, kappen van bomen en omgevingsaanleg. Exploitatie van warmtepompen. Bronbemaling met waterzuiveringsinstallatie en lozingsnormen – Antwerpsesteenweg 81 – 2de afdeling sectie A nr’s 500/A3, 500/H2, 500/R, 500T, 500/Y2, 500/Z2, 495/02Y.

Het college treedt het advies bij zoals weergegeven onder punt 6 van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaren en maakt de tegenargumentatie in het verslag tot de hare.
Het college wil haar beslissing d.d. 28/06/2022 opnieuw bevestigen, met name weigering van deze aanvraag en het college wil dit aangevuld met de bovenstaande tegenargumentatie overmaken aan de deputatie omwille van volgende argumenten:

• Het niet in overeenstemming zijn met de principebeslissing d.d. 19/05/2020.
• Het niet in overeenstemming zijn met de plaatselijke goede ruimtelijke ordening. 
• Ongunstig advies gemeentelijke milieudienst.
• Ongunstig advies gemeentelijke dienst mobiliteit.
• Ongunstig advies gemeentelijke dienst Projecten.

De plannen en het aanvraagdossier waarop dit besluit gebaseerd is, maken er integraal deel van uit.

Het college wenst gehoord te worden tijdens de eventuele hoorzitting.

Het college wenst de omgevingsambtenaar of zijn vervanger af te vaardigen voor deze zitting.

In voorkomend geval verzoekt het college de deputatie bij vergunning in beroep volgende voorwaarden en lasten op te leggen:

• De maatregelen in de archeologienota bekrachtigd op 12/07/2021 met referentienummer ID 19483 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota, de voorwaarden bij de bekrachtiging en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.
• De nodige voorzieningen dienen getroffen om te voldoen aan het decreet houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders. 
• De bouwheer/promotor die houder is van de omgevingsvergunning van dit appartementsgebouw is ertoe gehouden de reglementen van de distributienetbeheerder Fluvius Antwerpen met als titel ‘Reglement voor projecten' strikt na te leven. De bouwheer/promotor zal zich ten laatste 6 maanden voor de gewenste datum van indienststelling van de installaties, in contact moeten stellen met de distributienetbeheerder voor het opstellen van een definitieve raming van de aansluitkosten.
• Overeenkomstig het gemeentelijk beleidsplan dient er een heraanplanting te gebeuren met streekeigen bomen. Deze gewijzigde aanvraag voorziet volgende nieuwe aanplantingen:
  • 3 Ginkgo biloba (Japanse notenboom) in de uitsparingen aan de westelijke zijde van het appartementsgebouw, maar deze uitsparingen zijn nu ingevuld door de ondergrondse parking. Om die reden dienen deze bomen op een andere plaats aangeplant te worden.
  • Volgens het groenplan dat deel uitmaakte van de plannen van de oorspronkelijke aanvraag zouden er 13 nieuwe bomen aan de noord en westkant van het terrein en 16 nieuwe bomen rondom het appartementsgebouw aangeplant worden, met name: Sorbus aucuparia, Carpinus betulus, Ginkgo biloba, Gleditsia triacanthos ‘Sunburst’, Quercus palustris, Cornus florida en Zelkova serrata. In deze gewijzigde aanvraag worden slechts 25 nieuwe bomen voorzien i.p.v. 29; dit zijn er 4 minder. Om die reden dienen er nog 4 extra streekeigen bomen aangeplant te worden. 3 van de 7 voorgestelde bomen van dit groenplan betreffen inheemse, streekeigen bomen; de andere 4 soorten zijn uitheemse soorten. De meerderheid van het aantal nieuwe bomen moeten streekeigen bomen zijn. 

• Verder dienen er nog minstens volgende extra aanplantingen te gebeuren:
  • Ca. 10 streekeigen bomen langsheen de achterste perceelgrens, ter vervanging van het aantal omgevallen esdoornbomen. Deze bomen zouden anders bewaard zijn gebleven.
• Vanuit de bespreking van ‘Waardevolle bomen’ in deze aanvraag, werden een aantal voorwaarden opgelegd om bepaalde bomen heraan te planten op het terrein, met name: ‘Volgende bomen mogen niet gekapt worden, maar dienen op het terrein zelf verplant te worden. Deze bomen dienen voorzichtig en met een voldoende grote aardkluit rond de wortels uit de grond gehaald te worden en op een andere plaats opnieuw aangeplant te worden:
  • De Ilex aquifolium ‘Argentea Marginata die op het bestaand inplantingsplan als nr. 8 wordt weergegeven.
  • De Magnolia die op het bestaand inplantingsplan als nr. 3 wordt weergegeven.
  • Een rij Taxussen die een soort haag vormen en die zich bevinden naast de vroegere rozentuin. Tijdens het plaatsbezoek van 10 februari 2022 op het terrein zijn die opgemerkt door onze dienst omwille van hun waardevol karakter. Maar deze zijn niet vermeld op de plannen van de aanvraag. Ook op verschillende andere plaatsen bevinden zich nog waardevolle Taxussen. Er staan op de plannen van de aanvraag slechts weinig van deze Taxussen vermeld, maar ze dienen zoveel mogelijk bewaard te worden of heraangeplant te worden op het terrein omwille van hun waardevol karakter. 

• Het groenbeplantingsplan dat deel uitmaakte van de plannen van de oorspronkelijke aanvraag, maar nu ontbreekt, dient toch minstens gerespecteerd te worden, waarbij alle beplanting en bomen in streekeigen groen voorzien dienen te worden.
• Bomen die behouden zullen worden, maar toch dicht bij de plaats van de werken staan, zoals de iep die vlak bij de aan te leggen bovengrondse parking staat en de bomen rechts voor de voorgevel, dienen voorzien te worden van een goede bescherming rondom de stammen van deze bomen tijdens de uitvoering van de werken. Maar ook de kruinen van deze bomen dienen beschermd te worden om afbreken van takken tijdens de werken zoveel mogelijk te vermijden.
• Beplanting die in de vergunning als voorwaarden wordt opgelegd maar die niet gedijt, moet het eerstvolgende plantseizoen worden heraangeplant. Deze werkwijze moet worden herhaald tot de beplanting de voorgeschreven aard heeft verkregen.
• Om waterhuishouding en bodemleven op orde te houden en een duurzame aanplanting van struiken en bomen te waarborgen, moet de bodemkwaliteit in de onverharde zones in acht worden genomen en indien nodig hersteld. Mechanisch verdichte grondlagen dienen vóór de aanplanting opnieuw te worden losgemaakt; puin en bodemvreemde materialen worden verwijderd; anaerobe condities onder nieuw aangevoerde grond dient te worden vermeden. 
• Contactname met de gemeentelijke dienst Uitvoering vóór de aanplanting van bomen is verplicht.
• De bestaande tuinmuren op de achterste perceelgrens waartegen het bestaand bijgebouw achteraan in de tuinzone werd gebouwd, de hoge tuinmuur op de perceelgrens aan de zuidelijke zijde en de tuinmuur op de perceelgrens voorbij de achterste muur en de zijgevel van het zouden volgens de gewijzigde plannen volledig afgebroken worden.
• Er dient minstens 1 private deelauto voorzien te worden door de gemeenschap van eigenaars in de parking en dit voor een periode van 9 jaar.
• Er mag in de toekomst geen enkele boom gekapt worden zonder voorafgaande omgevingsvergunning. Er kan geen gebruik gemaakt worden van het vrijstellingenbesluit voor het kappen van bomen op de percelen van deze aanvraag.
• Volledig rond de parkeerplaatsen en tussen P2 en P3 dient een haag voorzien te worden van groenblijvende planten (zoals bvb. ligustrum, taxus, buxus) met een minimum hoogte van 1 m bij de aanplanting van deze planten die erna tot een minimum hoogte van 1,80 m behouden moeten worden.
• Bomen die bedreigd zouden worden omwille van de nodige bronbemaling en de aanleg van de ondergrondse parkeerplaats, maar ook voor het oprichten van het appartementsgebouw, dienen maximaal uit de grond gehaald te worden tijdens de winterperiode als deze bomen in rust zijn, met een voldoende grote aardkluit rond de wortels, om deze op een andere plaats in de grond te bewaren en na de werkzaamheden terug te herplanten. 
• Er dienen minstens 15 extra fietsstallingsplaatsen voorzien te worden voor de bewoners
• Om kwalitatieve parkeerplaatsen te kunnen aanbieden dienen de ondergrondse parkeerplaatsen heringericht te worden waarbij er vermoedelijk slechts 25 parkeerplaatsen uitgevoerd zullen kunnen worden.
• Een groendak dient te bestaan uit een draineerlaag, een wortelscheidende laag, een waterhoudende laag, een vegetatielaag en beplanting.
• Er dient minstens 1 bijkomend appartement aangesloten te worden op de hemelwaterputten om in regel te zijn met de nieuwe hemelwaterverordening.
• Er zal minstens een bijkomende buffervolume van 8.610 liter voorzien moeten worden. Dit kan gerealiseerd hetzij door de inhoud van de ‘winterwaterpartij’ of de inhoud van de infiltratiekom hieraan aan te passen. Hiervoor mogen geen bijkomende hoogstambomen gekapt worden.
• Om het conflict met de parking en de toegang tot de ondergrondse garage te vermijden kan een toegang voor fietsers bewoners via het aangrenzende fietspad (noordzijde) met een geautomatiseerde tourniquet voor fietsers (enkel toegankelijk voor bewoners) voorzien worden.
• Het pad tot de laatste overdekte fietsenberging buiten dient 250 cm breed te zijn (minimaal 2 meter) om kruisend fiets- en voetgangersverkeer kwaliteitsvol mogelijk te maken.
• Semi publiek pad naar aangrenzend perceel aan zuidkant (voorziene toegang sidalsite) is het pad dat het meest door het publiek moet kunnen gebruikt worden. Dit pad zou dan ook minimaal best 2 meter zijn, idealiter ook 250cm.
• Routing (bewegwijzering) is noodzakelijk om de bezoekers en de gebruikers van het semi publieke pad de juiste weg en gebruik te tonen.
• De lengte van de bakfietsplaatsen voldoet, echter de breedte niet. Die moet minimaal 125 cm per bakfietsplaats zijn (135cm solo 250cm duo) nu is dat 320cm / 5 = 64 cm en dat is onmogelijk! MAW er is eigenlijk maar plaats voor drie bakfietsen.
• De as op as afstanden voor de overige bezoekersfietsenberging voldoet niet. Ook hier moet dit minimaal 50cm (bij hoog laagsystemen) en idealiter 60cm zijn. Er is op 320 cm dan ook maar plaats voor 5-6 fietsen en geen acht en op 6,4m 10-12 en dus geen 16 (= 40cm en dit is een voorbijgestreefde norm).
• Er dient een verklikkingsysteem voorzien te worden aan beide zijden (buiten voor de bocht naar de helling en voor de sectionaal poort binnen) om conflicten bij in- en uitrijden te vermijden. 
• De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens SAP en de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie: 
  1. bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt; 
  2. bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling. 
• De aannemer en exploitant dienen maatregelen te nemen om de bemalingsduur te beperken. Voor de start der werken worden deze acties over gemaakt aan de milieudienst van de gemeente via mail.
• Voor de lozing met een debiet hoger dan 10m³/uur wordt een uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van NV Aquafin bekomen wordt voor de lozing van het bemalingswater op de riolering en dit vóór de start van de werken. 
• De exploitant geeft tweewekelijks het reeds opgepompte debiet door aan de milieudienst van de gemeente via mail.

• Een stedenbouwkundige last op te leggen van 101.250 euro, conform de gemeentelijke verordening “Stedenbouwkundige Last – Ruimtelijk Rendement” goedgekeurd op 30 november 2023 en van toepassing op deze aanvraag. De financiële stedenbouwkundige ontwikkelingslast moet betaald worden binnen een termijn van 2 maanden te rekenen van de afgifte van de vergunning. De betalingstermijn wordt opgeschort gedurende de termijn waarbinnen de uitvoering van de vergunning geschorst is ingevolge een gerechtelijke uitspraak. Indien de beslissing van deputatie van de provincie over deze aanvraag in beroep wordt aangevochten bij de Raad voor Vergunningenbetwisting, begint de betalingstermijn maar te lopen vanaf de afgifte van een nieuwe vergunning door de deputatie. Betaling dient te gebeuren op rekeningnummer van Gemeente Zwijndrecht - BE92 0910 0012 5523. De bestemming van deze stedenbouwkundige last wordt vastgelegd als volgt: verwerving en opwaardering van Neuzenbergbos, heden van Defensie.
• De aanvrager en zijn rechtsopvolgers dienen toe te staan dat de gemeente in de toekomst, namelijk zodra de ex-Sidal-site ontwikkeld en toegankelijk is, een kosteloze publieke erfdienstbaarheid zal vestigen in functie van een trage verbinding over een strook van 2 meter breed tussen de Antwerpsesteenweg en de ex-Sidal-site, zuidelijk van het appartementsgebouw, zoals op plan BA_VN_I_N_01 vermeld staat als 'voetpad'. Dit pad loopt langsheen de fietsenstallingen en voorbij inkom appartementsgebouw, tot aan de ex-Sidal-site.

Bijkomend wil het college volgende voorwaarden toevoegen:

- De integratie van 2 deelwagens ten laste van het project te waarborgen voor de duur van 9 jaar door middel van een formele overeenkomst, voor te leggen aan de gemeente.